Lakásvásárlás buktatói Németországban

Mi az a Zinsbindung?

A Zinsbindung a lakáshitel előre rögzített kamatperiódusa, amely alatt a bank nem változtathatja meg a kamatot. Leggyakrabban 10 évre kötik, de lehet rövidebb (5 év) vagy hosszabb (15–20 év) is. A Zinsbindung idején a törlesztőrészlet fix, teljes pénzügyi biztonságot ad.

Mi történik a Zinsbindung után?

A kamatkötés lejárta után:

1. a hitel változó kamatozásúvá válik, vagy
2. újra tárgyalhatod a bankkal, illetve másik bankhoz válthatsz (Umschuldung).

Jogi háttér – röviden

1) A kamat rögzített – BGB § 488

A hitelszerződésben a kamatot kötelező rögzíteni, és azt a bank nem módosíthatja egyoldalúan a Zinsbindung ideje alatt.

2) 10 év után felmondható – BGB § 489

A fogyasztó 10 év után, további 6 hónapos határidővel ingyenesen felmondhatja a hitelt – még akkor is, ha a Zinsbindung pl. 15 évre szól.
Ez azt jelenti: nem kell előtörlesztési díjat fizetni.

3) A bank nem mondhat fel kamatváltozás miatt – BGB § 490

A bank nem léphet ki a szerződésből csak azért, mert a kamatkörnyezet változott.

Miért fontos?

• Fix törlesztőrészlet
• Jogi védelem a kamatemelés ellen
• 10 év után ingyenes felmondás
• Lehetőség kedvezőbb hitelre váltani

Mi az a Treuhandkonto?

A Treuhandkonto egy elkülönített, letéti számla, amelyen a bérbeadó a bérlő pénzét nem keverheti össze a saját pénzeszközeivel.
A bérleti kauciót (Mietkaution) törvény szerint ilyen letéti számlán kell kezelni.

A számla mindig a bérbeadó nevén fut, de a bérlő javára van megjelölve ("für den Mieter treuhänderisch").

Miért nem lehet "vakszámlán" vagy normál folyószámlán tartani a kauciót?

A német Polgári Törvénykönyv egyértelműen kimondja:

📌 BGB § 551 (3)
A bérbeadónak a kauciót

• elkülönítve,
• inszolvencia elleni védelemmel,
• a szokásos megtakarítási kamattal
  kell kezelnie.

Ez azt jelenti:

• A kaució nem kerülhet a bérbeadó normál folyószámlájára.
• Nem keveredhet a bérbeadó saját pénzével (tiltott: "Vermischungsverbot").
• Ha a bérbeadó csődbe megy, a kaució nem veszhet el, mert letéti számlán védett.

Egy "vakszámlán" vagy sima bankszámlán tartott kaució jogsértő, és a bérlő már ez alapján is azonnali visszaszolgáltatást követelhetne.

Hogyan lehet Treuhandkonto-t nyitni?

A folyamat egyszerű:

1. Bérbeadó bemegy a bankba (vagy online intézi).
2. Kéri egy "Mietkautionskonto / Treuhandkonto" megnyitását.
3. A bankszámla a bérbeadó nevén fut, de megjelölik, hogy
   "Kaution für Mieter XY – Treuhandkonto".
4. Erre kerül rá a bérlő által befizetett kaució.
5. A bank évente kamatot ír jóvá, a pénzhez pedig a bérbeadó csak jogos esetben nyúlhat (károk, elmaradt bérleti díj stb.).

A számlanyitás általában ingyenes, néha minimális éves díjat számol fel a bank.

Miért fontos a Treuhandkonto?

• Jogi megfelelőség (BGB § 551).
• A bérlő pénze védett, elkülönített.
• A bérbeadó nem használhatja fel saját célra.
• A kaució rendezett, átlátható módon kezelhető.

Lakbéremelés

Időbeli korlátja: 36 hónap

A bérbeadó nem emelheti a lakbért tetszőlegesen gyakran.

A jog szerint:

📌 BGB § 558 (1)
Lakbéremelés csak 12 hónap elteltével kezdeményezhető,
és a teljes emelési folyamat befejezése után újabb emelésre csak 15 hónap múlva kerülhet sor.

A gyakorlatban ez azt jelenti, hogy a bérleti díj maximum 3 évenként (36 hónapon belül) emelhető a teljes megengedett mértékig.

Lakbéremelés mértéke: max. 20% – egyes tartományokban 15%

A bérleti díjat 3 éves időszak alatt a bérbeadó legfeljebb 20%-kal emelheti.

📌 BGB § 558 Abs. 3 – Kappungsgrenze

Ez a "felső korlát" (Kappungsgrenze).
Ott azonban, ahol a lakáspiac feszített, túlterhelt (pl. Berlin, München térsége), a tartomány jogosult 15%-ra csökkenteni a limitet.

Ez a csökkentett 15%-os határ több tartományban érvényben van.

Miért nem lehet valakit kidobni pusztán anyagi haszonszerzés céljából?

Indokolatlan felmondás = jogellenes

A bérbeadó nem mondhatja fel a bérleti szerződést csak azért,

• mert magasabb áron szeretné kiadni a lakást,
• vagy mert "olcsón lakik a bérlő".

Ez ugyanis "unzulässige Kündigung", azaz jogellenes felmondás.

A német jog a bérlőt nagyon erősen védi:

📌 BGB § 573 (1)
A felmondáshoz a bérbeadónak "berechtigtes Interesse",
tehát jogos érdekvédelmi oka kell legyen.

Anyagi haszonszerzés nem minősül jogos érdeknek.
Vagyis kizárólag azért, hogy többet keressünk az ingatlanon, nem lehet bérlőt eltávolítani.

Mi történik, ha a bérbeadó ok nélkül dobja ki a bérlőt?

Ha a bérbeadó indoklás nélkül, jogellenesen mond fel, akkor az ingatlannal kapcsolatos büntetés nagyon szigorú:

📌 A lakást legfeljebb 2 évig nem lehet kiadni másnak.

Ennek célja:

• megakadályozni az indokolatlan felmondásokat,
• megakadályozni a tisztán "profitcélú" spekulatív lakáscseréket,
• védeni a bérlők lakhatási biztonságát.

Ez a szabály a gyakorlatban azt jelenti, hogy ha valakit indokolatlanul kirakunk,
két évig üresen kell tartanunk a lakást, különben a bérlő beperelhet és kártérítést követelhet.

"Der Kauf bricht nicht die Miete" – Mit jelent ez?

A német jog egyik alapelve:
📌 "Der Kauf bricht nicht die Miete."
Magyarul: "Az adásvétel nem töri meg a bérleti jogviszonyt."

Ez azt jelenti, hogy ha a bérbeadó eladja a lakást, a meglévő bérleti szerződés változatlanul tovább él, és az új tulajdonos belelép a régi bérbeadó helyébe.

Jogalap – BGB § 566

📌 BGB § 566 – Eintritt des Erwerbers in das Mietverhältnis
Az ingatlan adásvételével a bérleti szerződés automatikusan átszáll az új tulajdonosra.

A bérlő joga és szerződése pontosan ugyanúgy érvényes, mintha semmi nem történt volna.

Mit jelent ez a gyakorlatban?

• A bérlőt nem lehet kitenni azért, mert a ház el lett adva.
• A régi szerződés kötő érvényű az új tulajdonosra is.
• Az új tulajdonos nem emelheti fel azonnal a lakbért csak azért, mert ő lett a tulajdonos.
• A felmondási szabályok ugyanazok maradnak, mint korábban.

A bérlő számára tehát gyakorlati szinten semmi nem változik, kivéve egyet: a bérleti díjat innentől az új tulajdonosnak kell fizetni.

Miért fontos ez?

• Védi a bérlőt a "csere miatti felmondástól".
• Megakadályozza, hogy a tulajdonosok spekulációból, értéknövelés céljából kirakják a bérlőt.
• Biztosítja, hogy az ingatlan adásvétele ne sodorja bizonytalanságba a bérlőt.

A bérleti jog tehát erősebb, mint az ingatlan tulajdonjogának változása.

Mi az a Kleinreparaturklausel?

A Kleinreparaturklausel olyan szerződéses kikötés, amely előírja, hogy a bérlő fizeti a kisebb javítások költségét, ha azok a mindennapi használatban álló berendezéseket érintik (pl. villanykapcsoló, csap, ajtókilincs, WC-ülőke). De ez csak akkor érvényes, ha a szerződésben külön és egyértelműen szerepel!

Milyen korlátai vannak?

A bírósági gyakorlat szigorú feltételeket szab:

a) Maximális összeg javításonként

Kb. 100 EUR lehet a felső határ (tartománytól függően 75–120 EUR).

b) Éves összérték korlátozása

A bérlőre áthárítható összeg évente legfeljebb a nettó éves bérleti díj kb. 6-8%-a.

Ha ezek a határok nincsnek megadva, a kikötés érvénytelen.

Mi az a Bagatellschaden?

A Bagatellschaden apró, minimális költségű hiba (pl. csöpögő csap tömítése, kilazult kilincs, elromlott kapcsoló). Nem igényel nagy javítást, olcsón elhárítható. Fontos: a Bagatellschaden önmagában még nem kötelezi a bérlőt fizetésre. Csak akkor hárítható át a bérlőre, ha a szerződésben van érvényes Kleinreparaturklausel.

Nincs külön kikötés = nincs áthárítás

📌 Ha a bérleti szerződés nem tartalmaz Kleinreparaturklauselt, akkor a javítás költségeit a bérbeadó köteles viselni. Ilyenkor a bérlő nem fizethet kötelezően, még akkor sem, ha a kár kis értékű.

A jog logikája egyszerű:

A bérlő csak akkor vehető rá kisebb javítások kifizetésére, ha erről előre, szerződésben megállapodtak.

Elszámolás kötelezettsége, határidő és következmények (Németországban)

Mi a jogi háttér

• A szabályokat a Bürgerliches Gesetzbuch (BGB) § 556 szabályozza.
• Ha a bérlő vállalta, hogy fizeti a rezsi- / üzemeltetési költségeket (Betriebskosten), akkor a bérbeadó köteles évente elszámolást (Abrechnung) készíteni.

Mikor kell megkapnia a bérlőnek az elszámolást

• Az elszámolást a számítási időszak végétől számított 12 hónapon belül kell a bérlőnek kézbesíteni.
• Például: ha az elszámolási időszak 2024. január 1.–2024. december 31., akkor legkésőbb 2025. december 31-ig kell elkészíteni és küldeni az Abrechnung-ot.

Mi történik, ha a bérbeadó nem készíti el időben

• Ha a bérbeadó nem küldi el a 12 hónapos határidőn belül, akkor általában elveszíti a jogát arra, hogy többlet- (Nachzahlung) követelést érvényesítsen a bérlővel szemben.
• Ugyanakkor, ha a késedelem nem az ő hibájából történt (pl. szolgáltató késleltette az adatokat), akkor kivétel lehetséges — de ezt bizonyítania kell.
• Az ellenkező irányban — ha az elszámolás túlszámlát (Guthaben) mutat — akkor a bérbeadó ki kell fizessen a bérlőnek, még késedelmes Abrechnung esetén is.

Mit jelent ez a gyakorlatban a bérlő számára

• A bérlőnek joga van megkapni az éves elszámolást.
• Ha nem kapja meg időben → nem kell többletfizetést elfogadnia.
• Ha a bérbeadó nem tartja be a határidőt, és nincs rendben az Abrechnung, akkor nem lehet utólag követelni a többletköltséget.
• Viszont, ha kedvező eredmény (túlfizetés) jön ki → a bérlő követelheti a visszatérítést.

Lakásvásárlás előtt erre az 5 pontra kell figyelni (Németország)

1. Van-e tartozás az előző tulajdonos neve alatt?

Lakásvásárlás előtt mindig meg kell vizsgálni, hogy a jelenlegi tulajdonosnak van-e bármilyen fennálló tartozása, amely rávetülhet az ingatlanra.

Ilyen lehet például:

• elmaradt Hausgeld (közös költség) a házkezelőségnél,
• közösköltség-hátralék (WEG-tartozás),
• bérlő felé fennálló tartozás (pl. vissza nem fizetett kaució vagy elszámolási különbözet).

Miért fontos?
📌 A WEG-törvény szerint bizonyos tartozásokat az új tulajdonos köteles rendezni, ha azok az ingatlannal együtt "öröklődnek tovább".
Ezért vásárlás előtt írásban kell kérni az igazolást, hogy nincs hátralék.

2. Fizetett-e a bérlő kauciót? Van-e letéti számla (Treuhandkonto)?

Ha a lakás bérlővel együtt kerül eladásra, fontos:

• van-e kaució,
• milyen összegben,
• Treuhandkonto-n vezetve van-e,
• és a dokumentációt átadja-e a régi tulajdonos.

Jogilag:
📌 BGB § 566 ("Der Kauf bricht nicht die Miete") szerint a kaució automatikusan átszáll az új tulajdonosra, tehát ő lesz köteles megőrizni és visszafizetni.

Ha a régi tulaj nem ad kaució-igazolást → az új tulajdonost terheli a kifizetés, ezért célszerű adásvételi szerződésben rögzíteni a kaució átadását.

3. Terheli-e az ingatlant per, teher, harmadik személy joga?

Ide tartozik minden olyan körülmény, amely csökkentheti az ingatlan értékét vagy felhasználhatóságát:

• folyamatban lévő bírósági ügy,
• szolgalmi jog (tűzfal, átjárás, vezeték),
• elővásárlási jog,
• jelzálog, végrehajtási jog,
• bérleti jogvita (pl. vitás felmondás).

A tulajdoni lap (Grundbuch) 2. és 3. része mindent tartalmaz:
📌 "Lasten und Beschränkungen" → terhek
📌 "Grundpfandrechte" → jelzálogok

Vásárlás előtt ezt kötelező ellenőrizni, mert bizonyos terheket az új tulajdonos automatikusan "örököl".

4. Mekkora a rezsielőleg (Nebenkosten-Vorauszahlung), hogyan történtek az elszámolások?

A jövőbeni havi költségeket nagyban befolyásolja, hogy:

• mennyi volt a rezsielőleg,
• milyen többlet-fizetések (Nachzahlung) keletkeztek,
• vagy volt-e visszatérítés (Guthaben).

Mit jelent a Nachzahlung és a Guthaben?

• Nachzahlung = pótlólagos fizetési kötelezettség → a bérlő keveset fizetett előlegben.
• Guthaben = túlfizetés → a bérlő visszakap pénzt.

Érdemes visszamenőleg legalább 3 évi elszámolást elkérni, hogy látható legyen:

• a lakás rezsifogyasztása stabil-e,
• a szolgáltatók elszámolása rendben van-e,
• a bérlő fizetett-e rendesen.

Jogilag:
📌 A bérbeadó évente köteles elszámolást adni (BGB § 556).
📌 Ha 12 hónapon túl nem ad elszámolást → már nem követelhet utólag többletfizetést.

Ez vásárláskor is fontos, mert egy korábbi hibás elszámolás pénzügyileg rád terhelődhet.

5. Tisztázva van-e a Bagatellschaden és a Kleinreparaturklausel?

Vásárláskor fontos megérteni, hogy a jelenlegi bérleti szerződés:

• tartalmaz-e Kleinreparaturklauselt,
• milyen értékhatárral,
• hogyan vannak rögzítve az éves korlátok.

Ha a szerződésben nincs ilyen kikötés, akkor:
📌 minden javítás a bérbeadót terheli, még a kis értékű hibák (Bagatellschäden) is.

Ha viszont van kikötés:

• max. kb. 75-100 EUR lehet egy javítás,
• éves összesítés: a bérleti díj kb. 6-8%-a.

Vásárlás után te veszed át a szerződés minden feltételét, ezért fontos előre látni, milyen karbantartási felelősség hárul rád.

Áthárítható és nem áthárítható költségek (a videóban említett tételek magyar megfelelője):

Umlagefähige Betriebskosten - áthárítható üzemeltetési költségek

Straßenreinigung (die) - utcatisztítás/úttakarítás

Müllabfuhr (die) - szemétszállítás

Hausmeister (der) - házmester

Hausreinigung (die) - háztakarítás / közös területek takarítása

Winterdienst (der) - téli szolgáltatás (hóeltakarítás, síkosságmentesítés)

Gartenpflege (die) - kertgondozás

Allgemeinstrom (der) - közös területek áramfogyasztása

Wartung Rauchmelder (die) - füstjelzők karbantartása

Niederschlagswasser (das) - csapadékvíz-elvezetés díja

Kabelgebühr (die) - kábeltévé díja

Gebäudeversicherungen (die, Pl.) - épületbiztosítások

Haftpflichtversicherung (die) - felelősségbiztosítás

Heizung (die) - fűtés

Warmwasser (das) - melegvíz

Kaltwasser (das) - hidegvíz

Schornsteinfeger (der) - kéményseprői díj

Grundsteuer (die) - ingatlanadó

Kaltmiete, Nebenkosten, Warmmiete – és az áram külön fizetése

A német bérleti díj három fogalomra épül, amelyet fontos tisztázni lakásbérlésnél és lakáshirdetések értelmezésénél:

Kaltmiete (die) – "hideg lakbér"

Ez a tiszta lakbér, amely kizárólag a lakás használati díja.
Nem tartalmaz rezsit, nem tartalmaz energiát, csak a helyiségért fizetett alapdíj.

Nebenkosten (die) – rezsiköltségek előlege

Ide tartoznak az üzemeltetési költségek (Betriebskosten), pl.:
fűtés, víz, szemétszállítás, közös területek világítása, kertgondozás stb.
A bérlő ezt havonta előlegként fizeti, év végén pedig elszámolást kap.

Warmmiete (die) – meleg lakbér

Ez a Kaltmiete + Nebenkosten összege.

A legtöbb hirdetés Warmmiete-ként adja meg, mert ez a tényleges havi fizetendő összeg.

És mi a helyzet az árammal?

Nagyon fontos, és sok új bérlő meglepődik rajta:

Az áram (Strom) NEM része sem a Kaltmiete-nek, sem a Nebenkosten-nek.

Az áram külön szolgáltatótól, külön szerződés alapján érkezik, egy teljesen külön számlán.

Ez azt jelenti:

• a bérlő saját nevére köt szerződést az áramszolgáltatóval,
• az áramszámla nincs benne a hirdetésben megadott Warmmiete összegében,
• a havidíj a fogyasztástól függ, és teljesen egyedi.

Szinte minden esetben:
📌 Warmmiete + Strom = a valódi, teljes havi költség.

Nicht umlagefähige Betriebskosten – nem áthárítható üzemeltetési költségek

Hausmeisterbüro (das) - házmesteri iroda költségei

Verwaltungskosten (die, Pl.) - ingatlankezelési / adminisztrációs költségek

Großreparaturen (die, Pl.) - nagyjavítások, jelentős felújítások

Kontoführung (die) - számlavezetési díj

Rechts- und Beratungskosten (die, Pl.) - jogi és tanácsadási költségek

Erhaltungsrücklage (die) - felújítási tartalékalap (Instandhaltungsrücklage)